Kiekviename daugiabutyje be individualių butų yra ir bendrosios dalinės nuosavybės turtas – stogas, laiptinės, rūsys, šildymo, vandentiekio ar kitos namo konstrukcijos ir įrangos. Tokiam bendram turtui valdyti pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą savininkai turėtų pasirinkti vieną iš dviejų galimų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo formų:

•  daugiabučio namo savininkų bendriją;
• daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartį.

Jei butų ar kitų patalpų savininkai neįsteigia daugiabučio namo savininkų bendrijos ar nesudaro jungtinės veiklos sutarties, taip pat jei bendrija likviduota ar nutraukta jungtinės veiklos sutartis, savivaldybė skiria daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratorių.    

Iki šiol daugelyje daugiabučių buvo steigiamos namo bendrijos. Tačiau bendrijos modeliu lieka nepatenkintas dažnas daugiabučių gyventojas. Yra nemažai bendrijų, kurių valdymo organai, bendrijų nariai konfliktuoja tarpusavyje, pasitaiko bendrijų pirmininkų piktnaudžiavimo atvejų. Be to, bendrijos dažniausiai apima labai skirtingų interesų ir socialinės padėties gyventojų, todėl sprendimų priėmimas bendrijoje tampa sudėtingas.

Tie daugiabučiai namai, kurių gyventojai neįsteigia, ar likviduoja namo bendriją, paprastai yra valdomi savivaldybės skiriamų administratorių, kurių valdyme pasitaiko šie trūkumai:

•  paslaugas teikiančios administruojančios įmonės dažnai yra ir gyventojus atstovaujantys užsakovai ir paslaugos teikėjai, o tokia situacija sudaro prielaidas piktnaudžiavimui;
• administruojančios įmonės dažnai neskelbia viešų konkursų paslaugoms pirkti, neieško kokybiškesnių ir pigesnių paslaugų;
• administruojančios įmonės neorganizuoja gyventojų susirinkimų, neinformuoja jų apie vykdomą veiklą, neužtikrina veiklos skaidrumo.

Taigi, nei namo bendrijos steigimas, nei administratoriaus paskyrimas dažniausiai neužtikrina daugiabučių gyventojų interesų ir namo turto administravimo efektyvumo. Kaip alternatyvi daugiabučio turto valdymo ir administravimo forma rekomenduojama jungtinės veiklos sutartis.

Jungtinės veiklos sutartį daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti sudaro butų ir kitų patalpų savininkai. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu, sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Jungtinės veiklos sutarties pagrindu visi sutarties dalyviai gali veikti kartu, t. y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu. Tačiau tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių veiklą santykiuose su trečiaisiais asmenimis, todėl rekomenduotina jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu.

Jungtinės veiklos sutartyje reikėtų įvardinti sutarties tikslą bei apibrėžti įgalioto asmens (asmenų) įgaliojimus. Įgaliotas asmuo turėtų:

•  ne rečiau kaip vieną kartą per metus, pasibaigus ūkiniams metams, šaukti namo patalpų savininkų susirinkimą;
• sudaryti namo bendrojo naudojimo objektų aprašą ir prireikus jį papildyti ar pakeisti;
• rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto, rekonstrukcijos) metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui;
• tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją;
• namo patalpų savininkų susirinkimo nustatyta tvarka organizuoti namo bendrojo naudojimo objektų, taip pat namui priskirto žemės sklypo naudojimą, priežiūrą ir kitokį tvarkymą, užtikrinti gyvenamojo namo naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimą arba šias funkcijas sutarties pagrindu pavesti administratoriui ar įmonei, teikiančiai gyvenamųjų namų valdymo administravimo ir priežiūros paslaugas;
•  vykdyti namo patalpų savininkų susirinkimų nutarimus, neviršydamas suteiktų įgaliojimų;
• patalpų savininkams (ne mažiau kaip ¼ patalpų savininkų) pateikus rašytinius pasiūlymus dėl bendrojo naudojimo objektų naudojimo, atnaujinimo ar rekonstravimo, kurie nesusiję su jų priežiūros privalomaisiais reikalavimais ir kuriems įgyvendinti reikia patalpų savininkų sprendimo, per mėnesį nuo šių pasiūlymų pateikimo organizuoti patalpų savininkų susirinkimą arba patalpų savininkų balsavimą raštu, kad būtų priimtas sprendimas;
• namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti;
• priimti atliekamus darbus;
• organizuoti pastato, šildymo ir karšto vandens ruošimo sistemų paruošimą šildymo sezonui;
• ne rečiau kaip kartą per metus atsiskaityti namo patalpų savininkams;
• užtikrinti kontrolę, kaip namo patalpų savininkai vykdo savo prievoles, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra bei naudojimu.

Kai jungtinės veiklos sutartimi įgaliojami vienas ar keli asmenys veikti visų dalyvių (partnerių) vardu, turėtų būti nustatytas sutarties galiojimo terminas. Nenurodžius sutarties galiojimo termino, jungtinės veiklos sutartis, kuria suteikiamas įgaliojimas, galios tik vienerius metus nuo jos sudarymo dienos. Taip pat rekomenduotina  jungtinės veiklos sutartį tvirtinti notariškai bei viešajame registre įregistruoti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros ar kito tvarkymo juridinį faktą.

Daugiabučio gyventojams sudarius jungtinės veiklos sutartį atsiranda galimybė tiesiogiai dalyvauti daugiabučio namo administravime, priimti sprendimus dėl daugiabučio turto ir paslaugų pirkimo, patiems nustatyti administravimo mokestį ir jį rinkti, kontroliuoti išrinkto atstovo (atstovų) veiklą, taip išvengiant piktnaudžiavimo atvejų ir užtikrinant ekonomišką daugiabučio administravimą.

LR Seimo narys

Remigijus Žemaitaitis

DAUGIABUČIO NAMO VALDYMO, NAUDOJIMO IR PRIEŽIŪROS JUNGTINĖS VEIKLOS (PARTNERYSTĖS) SUTARTIES FORMA  galite rasti pagal šią nuorodą: http://www.am.lt/VI/article.php3?article_id=5487